市場分析_2012年第7期_深圳市房地產市場分析報告(2012年5月報) 返 回

深圳市房地產市場分析報告

——20125月份

報告要點:

5月份全市新建商品住房成交“量價齊升”

新房成交量在4月短暫回調后5月繼續上漲,創20112月份以來單月最高成交水平,回到調控前的水平:5月份全市新房銷售面積35萬平方米,環比上漲44%,同比增長83%。1-5月份累計銷售面積為117.2萬平方米,比去年同期微跌1.3%,前5月成交基本回到全年同期水平。

新房成交均價時隔6個月后再次上漲到18000/平方米之上:5月份全市新房加權均價為18500元/平方米,環比上漲7.7%,同比上漲7.6%。1-5月份累計住宅加權平均價格為17431元/平方米,同比下跌8.1%。

二手住房成交連續4個月上升,但僅相當于去年同期的50%,縮量態勢繼續:5月份全市二手住房成交量達到39.3萬平方米,環比上升21.8%。1-5月累計成交122.8萬平方米,同比去年下降58.4%。

一線城市成交量整體回升,價格基本持平:5月份一線城市平均成交量環比上升37%,基本回到調控前水平,但成交均價與上月基本持平。

5月份百城住宅均價連續第9個月環比下跌,連續第2個月同比下跌。

多因素促5月份成交量回升:一是4月下旬以來,各地紛紛出現政策微調,降低購房成本,并提升市場預期,促成交量回升;二是存準率下調,信貸市場趨于寬松,房地產行業受益,推動銷售增加;三是限購政策一年之后,滿足購房資格的非戶籍購房者增加。

經濟增速繼續下滑并有加速的趨勢,限購、限貸為主的調控政策底線不變,房地產開發投資額下降、企業土地購置負增長、房企庫存高居不下等先行指標的走勢表明,房地產市場并沒有出現真正的回暖跡象,仍處在正常的調整階段。

上市房企財報顯示,2011年和2012第一季度上市房企效益整體下滑,并且業績分化進一步加劇

一、市場信息

15月份商品住房批準預售規模環比有所回落,1-5月累計同比增長達到5%

5月份,全市商品房批準預售面積達到43.4萬平方米,低于4月份62.1萬平方米的水平,但略高于今年前三個月43.1萬平方米的規模,同比2011年5月的29.7萬平方米的水平增長了46.5%。

5月份,全市商品住宅批準預售規模環比回落,預售面積比4月份環比下跌了43%,但同比2011年5月的28.6萬平方米的水平增長了2.2%。

1-5月份,全市商品房批準預售148.6萬平方米,同比增長25.3%;全市商品住房批準預售117.2萬平方米,同比增長5.1%。

25月新建商品住房銷售面積創20112月份以來的最高水平,環比增長超過40%1-5月累計同比微跌1.3%

5月份,全市新建商品房成交面積37.9萬平方米,環比增長41.4%。1-5月份新建商品房成交127萬平方米,同比略降4%。

5月份,全市新建商品住房銷售面積35萬平方米,環比上漲44%,同比去年5月增長83%。1-5月份全市新建商品住房累計銷售面積為117.2萬平方米,比去年同期微跌1.3%,顯著低于1-4月份17.5%累計同比跌幅。盡管依舊延續去年以來同比調整的態勢,但跌幅不斷縮小,目前已接近去年同期成交水平。

從新建商品住宅的戶型結構來看,小戶型依然是成交主體,而且其成交比重與4月份有所回升。3月份,90平米以下小戶型商品住宅成交面積和套數分別為26.31萬平方米和3417套,分別占總銷售面積的75.1%和總銷售套數的84.8%,均高于4月份;90-144平米中等戶型為5.12萬平方米(占總銷售面積的14.6%)、413套(占總銷售套數的10.2%);144平米以上大戶型銷售面積3.58萬平方米(10.2%)、201套(5.0%)。由于4月份小戶型成交量占比回升,中等戶型和大戶型的成交量占比均比4月份下降。

從地區結構來看,5月份的新建商品房銷量依然在寶安、龍崗和南山三個區,新建商品房和商品住宅銷售面積分別占全市的94.4%和95.5%。寶安區商品房銷售面積19.51萬平方米,住宅銷售面積18.84萬平方米;龍崗區商品房銷售面積12.05萬平方米,住宅10.74萬平米;南山區商品房銷售面積3.87萬平方米,住宅4.24萬平方米。

35月份本市新建商品住房加權平均價格回到18000/平方米的水平,環比上漲7.7%1-5月累計平均價格同比下降8.1%

5月份,全市新建商品住房加權平均價格為18500元/平方米,環比上漲7.7%,同比上漲7.6%,結束了去年12月份以來連續5個月保持在17000元/平方米左右的狀況,回到18000元/平方米的水平。

1-5月份,全市累計住房加權平均價格為17431元/平方米,比去年同期的19862元/平方米下跌了8.1%。

根據國家統計局最新公布的70個大中城市房屋銷售價格指數,深圳市的新建商品住宅價格指數環比值自2011年9月后一直小于100,處于環比連續下跌態勢。今年4月份的環比跌幅為0.4%,跌幅比上月降低0.2個百分點;同比指數顯示比上年同期下降1.7個百分點。

按戶型劃分,5月份,90平方米以內、90~144平方米之間和144平方米以上新建商品住房均價分別為17837元/平方米、17263元/平方米和23518元/平方米。三種戶型價格同比和環比均有所回升,其中,大戶型環比上升了42.6%,這是由于4月份大戶型價格較低。

從地區結構看,5月份,原關內除南山區外,其它三個區的銷售均價均環比下跌,南山、寶安和龍崗區的均價環比上升,其中寶安區上漲幅度最大,環比上升了20.4%。

45月二手住房成交面積環比上升21.8%,連續5個月環比上升,但同比下降32.6%1-5月份累計成交面積同比下跌58.4%

5月份,全市二手住房成交量達到39.3萬平方米,成交面積延續今年以來不斷上升的趨勢,5月份環比4月上升21.8%,但是同比去年同期下降了32.6%。1-5月累計成交122.8萬平方米,同比去年下降58.4%。雖然今年二手房成交量逐月回升,但是與去年同期相比還是明顯下降。

54月份,二手住房價格指數同比連續3月下跌,環比持平

根據國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數,今年4月份,深圳市的二手住宅價格指數同比值為97.7,持續2月份以來同比下跌的趨勢;4月指數環比值為100,與3月份持平。

二、深圳與其他一線城市比較

15月份四個一線城市成交量均出現明顯回升,單月成交量回到調控前水平

根據中國指數研究院公布的調查數據,5月份,北京、上海、深圳、廣州4個一線城市住宅成交量都比4月份環比大幅上升,分別環比上升了36.02%、22.17%、38.39%、52.06%。

價格方面,四個城市的調查數據顯示樣本均價都與4月份基本持平,價格基本穩定,變化幅度最大的上海也只下跌了0.96%。

24月份,一線城市新建商品住宅價格指數均環比下跌,深圳下跌0.4%為最大跌幅

根據國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數,一線城市商品住宅價格指數繼續呈現環比下降的趨勢。今年4月份北上廣深的價格環比分別下降0.2%、0.2%、0.2%和0.4%。

三、市場分析

1、各地紛紛出現政策微調,降低購房成本,并提升了房地產市場預期,促進成交量回升

4月份宏觀數據顯示經濟增速仍在下滑,經濟施壓,各地紛紛出現政策微調。4月下旬,住建部等相關部門將針對居民購買首套住房的優惠政策常態化、制度化,研究新一輪刺激樓市“剛需”入市的政策儲備,一旦房地產投資增速下降過快,就可能有儲備政策推出。雖然該政策目前并沒有實施,但是該傳聞傳達了一個“政策可能放松”的信號。在這一背景下,部分地方政府就密集出臺了一系列刺激“剛需”的地方性政策,例如4月下旬武漢、南昌、鄭州、呼和浩特、信陽、蚌埠、克拉瑪依等多個等部分二三線城市上調公積金貸款額度;而5月上旬揚州推出了“購房補貼”政策,遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房。

盡管刺激“剛需”透露的更多的是地方政府的“托市”意圖,但并未補之前屢屢被叫停的后塵。例如對于“揚州新政”,該政策并未像之前部分市場人士預計的那樣“被迅速叫停”。

政策微調一方面降低了購置成本和首次置業人群購房負擔,另一方面提升了市場預期,原本持幣待購的人群開始入市,部分早期持觀望態度的購房者擔心政策松動,成交量呈現回升態勢。

2、存款準備金率下調,信貸市場趨于寬松,房地產行業受益,推動銷售增加

受到宏觀經濟下滑的影響,5月18日,央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。在實施該政策之后的一周(5月21日-27日),多數城市周成交量環比上升幅度明顯。在一線城市中,北京。上海、深圳周成交量分別比上一周環比上漲12.8%、6.7%和41.1%。信貸市場趨于寬松,房地產行業受益,推動了成交量的回升。

3、限購政策一年之后,滿足購房資格的非戶籍購房者增加

2011年4、5月份,各地限購政策紛紛開始實施,其中對于“非戶籍居民必須連續繳納社保滿一年才能獲得購買很多一套住房”的限制,使得當時很多非戶籍人群購房受限。到今年5月份,非戶籍人群連續繳納社保滿一年,滿足購房資格的非戶籍購房者增多,增加了購房人群數量,這是刺激住房銷售增長的原因之一。

4、限購、限貸底線不變,宏觀經濟走弱,房地產開發投資下降、土地購置面積負增長、房企庫存高居不下等因素表明市場仍處在調整時期,“回暖說”言之尚早

房地產開發投資方面,今年以來,全國房地產開發投資完成額同比增幅下降明顯。1-4月份,全國房地產開發投資15835億元,同比增長只增長了18.7%,增速比1-3月份回落4.8個百分點。住宅投資10818億元,同比增速只有13.9%,增速回落5.1個百分點。房地產投資延續了今年以來不斷增幅不斷下跌的趨勢。

1-4月份,房地產開發企業房屋施工面積427187萬平方米,增速比1-3月份回落3.8個百分點;其中,住宅施工面積321373萬平方米,增長18.8%。房屋新開工面積54468萬平方米,下降4.2%;住宅新開工面積40606萬平方米,下降7.9%。房屋竣工面積22296萬平方米,增速回落9.1個百分點。

房地產開發投資拖累固定資產投資,進而拖累經濟增長在4月份披露的經濟數據中全面顯現。

房地產開發企業土地購置方面,今年以來,全國土地累計購置面積出現連續負增長,而且截止到4月份,其同比下降幅度不斷擴大。1-4月份,房地產開發企業土地購置面積為9657.32萬平方米,同比下滑了19.3%,降幅比1-3月份擴大15.4個百分點,創下了2009年9月以來的最大跌幅。土地成交價款1826億元,下降13.7%。

上市房企庫存方面,截至2011年末,A股市場已披露信息的125家房地產開發與管理企業的存貨總量已經達到了1.23萬億元,同比2010年的0.86萬億元增長了43.02%。2012年一季度,123家上市房企累計存貨值為1.24萬億元,比去年同期增長3.25%。由于存貨量上升速度較快,上市房企的存貨周轉率下降明顯,2012年第一季度為0.032次/年,比去年同期的0.041次/年下降了21.95%。

房地產開發投資額、房地產開發企業土地購置面積和房企庫存等指標都可以看做房地產市場的先行指標。從這三項指標的走勢來看,由于開發商庫存量高居不下,而房地產投開發資放緩,目前開發商仍處在消化庫存階段。這些跡象表明,房地產市場并沒有出現真正的回暖跡象,仍處在正常的調整階段。

四、市場動態

14月份宏觀數據顯示經濟增速下滑,

國家統計局5月11日公布的數據顯示,4月份,規模以上工業增加值同比增長9.3%,較上月下降2.6個百分點,處于2009年6月份以來的最低水平;環比增速也大幅下降,當月環比僅增長0.35%。4月份內外需增速均明顯下滑,造成4月份社會總需求增速下降約2個百分點。

1-4月份,全國規模以上工業企業實現利潤14525億元,同比下降1.6%。4月當月實現利潤4076億元,同比下降2.2%。

25月份百城住宅價格指數顯示環比、同比再次雙降

中指院報道,根據百城價格指數,5月份百城住宅均價為8684元/平方米,環比下跌0.31%,環比跌幅與上持平;其中環比上漲的城市有26個,73個城市環比下跌,1個城市環比持平。同比下跌1.53%,比上月擴大0.82個百分點,其中40個城市同比上漲,60個城市同比下跌。百城房價指數顯示住宅均價連續第9個月環比下跌,連續第2個月同比下跌。

十大城市住宅均價為15314元/平方米,環比下跌0.50%,同比下跌3.20%,連續第5個月同比下跌,而且跌幅進一步擴大。

32012年全國住房用地計劃增逾20%,為前5年年均供應量兩倍

據《財經網》報道,國土資源部2012年全國住房用地供應計劃公告顯示,今年全國住房用地計劃供應17.26萬公頃,比2011年全國住房用地計劃實際落實量增加21.3%。2012年,全國計劃供應保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68萬公頃,占全國住房用地供應計劃的79.3%。計劃供應保障性安居工程用地5.01萬公頃,占住房用地供應計劃的29.1%,超過2011年1000萬套保障性安居工程用地實際落實量(4.81萬公頃),能夠落實2012年“新開工700萬套以上”保障性安居工程用地“應保盡保”目標任務。

4、深圳啟動土地改革試點

醞釀兩年的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱《改革方案》)3月底已獲得國土資源部和廣東省政府的聯合批復。5月25日,深圳將召開土地管理制度改革工作會議和改革試點啟動儀式。此次土地改革亮點是產權制度創新,包括土地產權制度改革和土地二次開發利用機制創新,調控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重點。

根據《改革方案》,深圳將以“產權明晰、市場配置、節約集約、科學調控”為土地管理制度改革原則,先行先試,建立高度城市化地區土地利用和管理新模式,推動土地資源配置市場化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

52011年和2012第一季度年(季)報顯示,上市房企效益整體下滑,業績分化進一步家居

2011年,上市房企整體的銷售凈利率和營業利潤率分別為15.25%和20.06%,比去年分別下降了0.38%和0.53%。2012年第一季度,銷售凈利率和營業利潤率分別為14.26%和18.97%,比去年同期分別下降了0.77%和1.21%。

上市房企業績整體出現下滑的狀況,于此同時,上市房企業績分化也比較明顯。據統計,2011年有32家公司的凈利潤同比增速超過了50%,但業績同比下滑的公司比例也超過了50%。2012年第一季度,業績分化進一步加劇,共有27家房企在第一季度的業績同比增速超過了50%,比2011年少了5家,而且18家房企的業績同比增長超過了100%,但80多家的房企的業績同比增速下滑。

6、房企拿地青睞二三線城市

今年土地市場表現低迷,據統計,一季度全國百城住宅和商住用地成交量為4236萬平方米,同比下降40%;住宅和商住用地出讓金為1446億元,同比下跌51%。據《中國證券報》報道,4月份以來,上市公司的拿地積極性開始緩慢回升,從房企拿地情況來看,二三線城市仍是成交熱點。相比之下,北京等一線城市土地成交情況仍未明顯改觀,房企在一線城市拿地仍較謹慎。據統計,以北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙為代表的13個城市2012年土地出讓金銳減。截至5月下旬,13個城市合計土地出讓金為1292.3億元,同比2011年前5月的2204.2億元下降了41%。

7、萬科5月銷售額超100億,均價突破萬元,但保持今年以來連續5個月同比下跌的趨勢

萬科近日發布數據稱,5月公司實現銷售面積102.5萬平方米,銷售金額107.2 億元,環比暴漲44.09%。1-5月累計實現銷售面積480.1萬平方米,銷售金額492.2 億元。價格方面,5月份銷售均價為10458.53元/平方米,而4月份只有9700元/平方米。從1到5月份,萬科銷售均價連續第5月到保持同比下跌趨勢。

 

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本報告由深圳市房地產評估發展中心(下文簡稱“評估中心”)提供。評估中心已力求報告內容的客觀和公正性,但文中的內容僅供參考,用戶據此作出的任何決策與評估中心和作者無關。本報告內容反映了研究人員的觀點和分析方法,并不代表評估中心的立場。

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