市場分析_2012年第9期_深圳市房地產市場分析報告(2012年6月暨半年報) 返 回

深圳市房地產市場分析報告

——20126月份暨半年報

報告要點:

6月份全市新建商品住房成交持續了5月份“量價齊升”的態勢;但上半年(1-6月份)全市呈現“量升價跌”局面。

6月份全市新建商品住房銷售面積創下20111月份以來的最高水平;上半年累計銷量是2010年以來同期最高水平;上半年,全市累計銷售面積為153.8萬平方米,同比增長了8.9%,今年以來首次實現累計同比正增長。

6月份新建商品住房加權均價持續了上月環比上升的態勢,6月份全市新房加權均價為18867元/平方米,逼近19000元/平方米,環比小幅上漲2.0%,同比上漲18.9%。

二手住房成交面積連續5個月環比上升,但同比依然大幅下跌;上半年累計成交量不足去年同期的一半:6月份全市二手住房成交量達到40.76萬平方米,環比小幅上漲3.7%,同比下跌40.5%;上半年累計成交達到163.6萬平方米,同比下降高達55.0%

6月份一線城市整體呈現量價齊升態勢,創限購以來的新高:北京上海銷售面積環比超兩位數,北京價格同環比齊升

央行降準降息、首套按揭重回優惠、地方政府政策微調的持續發力等因素支撐成交量的持續回升:降息降低了購房成本、提升了市場信心和預期;3月份以來各地銀行重新實行首套按揭優惠政策;政策微調多數沒有叫停,有力地支撐了樓市成交。

深圳房地產投資逆勢而行,保障房、商業地產貢獻最大:在全國房地產投資增速下滑的局面下,深圳1-5月份房地產累計投資215.87億元,同比增長26.8%,比去年1-5月累計同比增速高出22.6個百分點。

6月份全國百城房價環比上升0.05%,結束此前連續9個月環比下跌態勢,十大城市環比上漲0.75%,為本輪上漲的主力。

流動性寬松+地方微調加速刺激未來回暖將持續。

一、市場信息

16月份商品住房批準預售規模環比回升23.4%,上半年(1-6月)累計同比增長了4.3%

6月份,全市商品房批準預售達到46.1萬平方米,比今年5月份43.4萬平方米的水平環比上升了6.1%,同比2011年6月的42.3萬平方米的水平增長了8.4%。

6月份,商品住房批準預售36.1萬平方米,環比上升了23.4%,同比去年6月的38.9萬平方米的水平下降了7.1%。

今年上半年(1-6月份),全市商品房批準預售累計達到194.7萬平方米,同比增長23.4%。全市商品住房批準預售累計153.3萬平方米,同比增長4.3%。與同期相比,上半年批準預售累計面積是2010年以來的最大值。

26月份新建商品住房銷售面積雖然環比小幅上漲4.5%,但創下去年1月份以來的最高水平;上半年累計同比上漲了8.9%,今年以來首次實現累計同比正增長

6月份,全市新建商品房成交面積38.9萬平方米,環比小幅上升2.7%。全市新建商品住房銷售面積36.6萬平方米,環比小幅上漲4.5%,同比去年6月增長62.2%。

上半年,全市新建商品房成交累計達到166.0萬平方米,同比增加了5.5%。全市新建商品住房累計銷售面積為153.8萬平方米,比去年同期增長了8.9%。今年前5個月,各月累計成交量是同比下降,6月份成交量保持了回升態勢,實現了今年以來首次累計同比正增長。

與歷史同期相比,自2010年實施房地產調控政策以來,全市上半年累計成交量在2010年后出現大幅下跌,近3年上半年成交量都維持在150萬平方米的左右的水平,但是呈現逐年增加的趨勢,今年上半年成交量創下三年以來的最高值。

從新建商品住宅的戶型結構來看,小戶型依然是成交主體,但成交量環比小幅下降。6月份,90平米以下小戶型商品住宅成交面積和套數分別為25.58萬平方米和3394套,分別占總銷售面積的69.9%和總銷售套數的82.2%;90-144平米中等戶型為4.87萬平方米(占總銷售面積的13.3%)、394套(占總銷售套數的9.5%);小戶型和中等戶型在6月份的成交數量和比重均低于5月份。144平米以上大戶型銷售面積6.14萬平方米(16.8%)、340套(8.2%),大戶型的成交量和比重與上月相比均有較大幅度提升。

上半年,小戶型、中等戶型和大戶型的累計成交面積分別為111.65、23.31、18.83萬平方米,占比分別為72.6%、15.2%、12.3%。

從地區結構來看,6月份的新建商品住房銷售依舊集中在寶安、龍崗和南山三個區,新建商品房和商品住宅銷售面積分別占全市的93.1%和95.8%。三個區中,寶安區銷量占全市的比重超過50%,商品房和商品住宅銷售面積分別為22.58和22.04萬平方米,占比分別達到58.0%和60.2%。

上半年,寶安、龍崗和南山三個區新建商品房和商品住宅銷售面積分別占全市的93.2%和95.1%。

36月份新建商品住房加權平均價格環比小幅上漲2.0%;上半年累計平均價格同比下降3.8%

6月份,全市新建商品住房加權平均價格為18867元/平方米,環比小幅上漲2.0%,同比上漲18.9%,持續了上月環比上升的態勢。

1-6月份,新建商品住房加權平均價格為17763元/平方米,比去年同期的18465元/平方米下跌了3.8%。

根據國家統計局最新公布的70個大中城市房屋銷售價格指數,5月份,深圳市的新建商品住宅價格指數同比值為97.7,保持了自2011年8月開始出現下降趨勢,環比值為99.7,持續了自2011年9月后一直小于100的態勢,處于環比連續下跌的狀態。根據房價指數,5月份環比下跌了0.3%,同比下跌了2.7%。

按戶型劃分,6月份,90平方米以內、90~144平方米之間和144平方米以上新建商品住房均價分別為17942元/平方米、17815元/平方米和23374元/平方米。值得注意的是,6月份不同戶型成交量與成交價格出現了反向變動,大戶型成交量環比上升,但成交價格環比下降,而小戶型和中等戶型則出現量降價升的態勢,這表明小戶型和中等戶型的需求量在增加,需求逐步向剛需轉移,調控政策取得了積極成效。

從地區結構看,6月份,羅湖、南山和龍崗區的價格環比下跌,其中羅湖區跌幅達到22.6%;其它三個區的價格環比均有所回升,寶安區漲幅最大(環比上漲10.7%)。

46月份二手住房成交面積延續環比上升態勢,環比小幅上升3.7%,但同比下降40.5%1-6月份累計成交面積同比下跌55.0%

6月份,全市二手住房成交量達到40.76萬平方米,環比今年5月份小幅上漲了3.7%,但成交量繼續保持了今年以來不斷上升的態勢,但與去年同期相比,下降了40.5%。

上半年,1-6月份累計成交達到163.6萬平方米,同比去年下降55.0%。自去年8月份以來,全市二手房成交量出現大幅下降,雖然今年2月份以來成交量不斷回升,但是去年同期相比還是明顯下降。

與歷史同期相比,今年上半年二手住房累計成交量僅僅輕微高于2008年上半年的水平,仍然處在歷史的低水平。而在今年第一季度三個月的二手住房成交量則是2006年以來最低水平。

55月份,二手住房價格指數同比持續下跌趨勢,環比持平

根據國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數,今年5月份,深圳市的二手住宅價格指數同比值為97.4,持續去年8月份以來同比下跌的趨勢;5月指數環比值仍為100,與3月份和4月份持平。

二、一線城市比較

16月份,四個一線城市住宅銷售面積繼續環比上升態勢,其中北京上海兩地漲幅超過兩位數

根據中國指數研究院公布的調查數據,6月份,北京、上海、深圳、廣州4個一線城市住宅銷售面積持續了5月份環比回升態勢,其中北京、上海漲幅超超過兩位數,分別環比上升了19.79%和14.33%,但廣州只小幅上漲了0.30%,其銷售套數環比下跌了1.89%。

2、上半年,北京和深圳住宅累計銷售面積同比漲幅均超過兩位數,但上海和廣州累計同比下跌

今年1-6月份,四個一線城市的累計銷售面積有漲有跌,其中北京和深圳上半年累計銷售面積同比去年分別上升了15.70%和12.31%,漲幅均超過兩位數;而上海和廣州的累計銷量同比下跌,跌幅分別為11.29%和0.95%。

36月份,一線城市新建商品住宅價格均環比上漲,北京上漲2.29%為最大漲幅

根據中國房地產指數系統公布的全樣本數據,今年6月份,北上廣深四個一線城市的新建住宅平均價格均環比上漲,而上海、廣州和深圳的均價同比有所下跌。四個城市中,北京上漲幅度最大,環比上漲2.3%,同比上漲0.2%。

三、市場分析

1、央行降準降息,首套按揭回歸優惠利率,創造寬松流動性環境,高杠桿的房地產行業收益

根據國家統計局公布的最新宏觀數據,5月份宏觀經濟走勢并沒有改觀。5月份,固定資產投資增速連續第7個月下滑,同比名義增長只有20.1%,社會消費品零售總額名義增長13.8%,較4月份有所下降。

在經濟下行風險加大的背景下,央行決定自2012年6月8日起降息。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點,一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。同時存貸款利率浮動區間擴大。

與數量型工具不同,價格型工具對房地產市場的影響更加直接,作用時間也更短。貸款利率的下調直接降低了購房成本,因此有效的刺激了6月份市場需求。

降息除了降低購房成本之外,還具有重要的信號效應。本次降息近是三年半以來央行首次降息(上次降息是2008年12月23日),選擇價格型工具并在5月份宏觀經濟數據發布前夕公布,折射了國家層面對宏觀經濟疲軟的擔憂。此外,在5月18日央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點之后,不到一個月的時間,央行再次實施寬松貨幣政策,在“穩定經濟增長”的目標下,宏觀經濟政策將逐步寬松。

在此之前,2月份和5月份央行連續兩次降低存準率;另一方面,自3月份以來,各地銀行開始實施首套按揭利率優惠政策。降準降息、利率優惠政策不僅提升了市場信心和市場預期,而且從宏觀面來看,創造了寬松流動性環境,高杠桿的房地產行業收益明顯。

2、地方微調甚至只做不說,支撐成交量回升

自4月下旬開始,各地開始陸續出現政策微調,多個二三線城市上調公積金貸款額度,而部分城市通過“購房補貼”等方式刺激當地樓市成交,5月份多地的成交量開始出現回升。

6月份,多數地方微調政策并沒有叫停,由于政策微調不僅提升了市場預期,而且降低了購置成本和首次置業人群購房負擔,在政策沒有叫停之前,將有力地支撐樓市成交。

不僅如此,除了降息,6月份還出現了其它一些政策放松的信號。6月10日,根據《投資者報》報道,發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌。不過此后,6月12日,發改委發表聲明:經查,我委最近沒有人接受過《投資者報》記者的采訪,有關報道純屬捏造。6月12日,媒體報道“央行特急文件規定首套房利率最低可7折”,此后兩天央行新聞發言人稱,媒體報道曲解央行政策意圖,有市場炒作之嫌。

上述信息或有虛構、或有誤解,但無論是否屬實,都給市場情緒帶來了一定沖擊,一定程度上提升了市場預期。

3、深圳今年前5個月房地產投資逆勢而行,保障房、商業地產貢獻最大

今年以來,在全國房地產投資增速下滑的局面下,深圳全市房地產投資逆勢而行,取得了較快的發展。

5月份,全市房地產投資為55.32億元,同比增長25.5%,比去年5月份同比增速高出20.6個百分點。1-5月份房地產累計投資215.87億元,同比增長26.8%,比去年1-5月累計同比增速高出22.6個百分點。

在全市經濟增速下滑的背景下,房地產投資保持了穩定發展態勢,有力地支撐了全市經濟的穩定。

深圳房地產投資與全國走勢逆勢而行,主要是由于保障房開工和商業性地產投資拉動全市房地產投資總額。一方面,近兩年全市落實保障性住房用地實現連年快速增長,前兩年安排籌建的保障房用地和套數大幅攀升,而今年剛好處在開工建設時期,保障房投資大幅提高。另一方面,用于辦公樓和商業用房的商服用地在前兩年大量投放,今年新開工和在建商業性地產增多,拉動房地產投資總額。

四、市場動態

16月份百城房價連續9個月環比下跌后首次上漲0.05%,十大城市上漲0.75%

根據中國指數研究院公布的百城價格指數2012年6月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米,環比5月上漲0.05%,結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢,其中45個城市環比上漲,55個城市環比下跌。

同比來看,全國100個城市住宅價格持續了連續了上月下跌的態勢,同比下降1.90%,跌幅比上個月擴大0.37個百分點。

從十大城市住宅價格來看,均價為15429元/平方米,環比小幅上漲了0.75%,同比下跌2.53%,持續了連續6個月下跌的態勢,但跌幅縮小。

26月份個別地塊受到熱捧,但難掩土地成交整體疲態,住宅用地成交下降幅度更大

6月份,部分地塊受到熱捧,北京和廣州兩地再現土地高溢價成交,北京于6月18日成交了門頭溝的居住用地,最終以49.9%的溢價率成交。在同一天,廣州市珠江新城的地塊以高達169.7%的溢價率成交。

另外據《中國證券報》6月27日報道, 6月份,主要城市的土地市場均出現高溢價率拿地情況,萬科、保利、恒大等多家房企開始全國范圍內的布局拿地。據不完全統計,6月以來房企頻頻出現高溢價率拿地情況,最高溢價率達435%,而在5月份之前許多城市的地塊頻頻流拍。

雖然如此,但是6月份以及上半年,土地市場交易依然低迷。根據中國指數研究院公布的土地數據,6月份全國300個城市的土地成交共1825宗,成交面積為8033萬平方米,環比下跌19%,同比下跌了48%;其中住宅類用地成交面積為2274萬平方米,環比下跌13%,同比下跌50%。

上半年,300城市土地累計成交51241萬平方米,同比減少27%,其中住宅用地成交面積為14720萬平方米,同比減少44%。

從土地成交結構來看,住宅用地成交占比較低,而且成交面積下降幅度也較大。上半年,住宅用地占比只有28.7%。

31-5月份全國固定資產投資和房地產投資同比增速雙雙繼續回落;商品房銷售面積同比下降12.4%,但降幅較1-4月份有所下降

根據國家統計局公布的數據,今年1-5月份,固定資產投資(不含農戶)108924億元,同比名義增長20.1%,增速較1-4月份回落0.1個百分點。從環比看,5月份固定資產投資(不含農戶)增長1.15%。

房地產開發投資方面,1-5月份,全國房地產開發投資22213億元,同比名義增長18.5%,增速比1-4月份回落0.2個百分點。其中,住宅投資15098億元,增長13.6%,增速回落0.3個百分點,占房地產開發投資的比重為68.0%。

1-5月份,房地產開發企業房屋施工面積451364萬平方米,同比增長19.6%,增速比1-4月份回落1.6個百分點;其中,住宅施工面積339036萬平方米,增長17.3%。房屋新開工面積72859萬平方米,下降4.3%,降幅比1-4月份擴大0.1個百分點。

1-5月份,商品房銷售面積28852萬平方米,同比下降12.4%,降幅比1-4月份縮小1個百分點;其中,住宅銷售面積下降13.5%,辦公樓銷售面積增長3.6%,商業營業用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額16932億元,下降9.1%,降幅縮小2.7個百分點;其中,住宅銷售額下降10.6%,辦公樓銷售額下降8.7%,商業營業用房銷售額增長3.9%。

4、銀行壓縮首套房貸優惠,深圳多家銀行相繼取消房貸利率8.5折優惠

據南方都市報6月20日報道,在廣東地區,除工行對首套房貸實施基準利率外,農行、建行、交行、招行、光大等銀行普遍實行了首套房貸最低利率8.5折優惠;中行、華夏等幾家銀行把首套房貸基準利率下調10%,執行9折優惠。

在銀行上浮存款利率之后,大銀行對利率8.5折優惠放貸要求更趨嚴格,一家國有商業銀行廣東省分行一網點經理表示,目前客戶資質審評開始嚴格,個別客戶8.5折申請被駁回,只能做到9折甚至是基準利率。

另外,據《證券時報》6月26日報道,繼中國銀行、招商銀行之后,深圳銀行業內又有建設銀行、光大銀行、郵政儲蓄銀行等銀行取消了房貸8.5折優惠,首套房貸利率再度回歸9折附近。

5、房企上半年成績單發布,恒大銷量趕超萬科,四大房企連續兩月銷售過百億

CRIC于7月2日發布了《2012年上半年中國房地產企業銷售TOP50排行榜》。

今年上半年,萬科、恒大繼續領跑上半年房地產市場,分別是上半年銷售額、銷售面積冠軍。恒大地產銷售面積首次超過萬科居行業首位,達到630萬平方米,萬科則以615萬平方米位居第二;而銷售金額排行榜上,萬科仍以610億元居榜首,中海以543億元居亞軍,恒大則以380億元位列第五。

大型房企銷售金額保持上漲態勢,8家房企上半年銷售金額超過200億,均值達到409億元。

四大房企中,萬科、中海、保利、恒大上半年銷售額高居行業前列,特別是5、6月份,銷售業績均出現大幅增長,四家企業均連續兩個月銷售額超過100億。

銷售額前5名上榜名單依次是:萬科、中海、保利、綠地、恒大;銷售面積前5名上榜名單依次是:恒大、萬科、綠地、保利、中海。

6、房地產行業集中度進一步提升

今年上半年,標桿企業優勢仍然非常明顯,產生強者更強的現象,龍頭企業銷售表現優于一般企業,行業集中度持續上升。

根據《2012年上半年中國房地產企業銷售TOP50排行榜》的數據顯示,上半年全國TOP10企業市場份額達到16.17%,較2011年上半年的13.51%增加了2.66個百分點,而TOP20企業市場份額由2011年上半年的18.00%提高到今年的21.46%,增加了3.46個百分點。

在銷售面積上,2012年上半年TOP10企業與TOP20企業市場份額同比分別增加了2.19與3.08個百分點。結合企業銷售金額集中度來看,企業業績與規模穩步上升。

7、流動性寬松+地方微調加速刺激未來回暖將持續

當前,樓市復蘇有兩個支撐:貨幣政策確定性寬松的背景下,最受益的就是高杠桿的行業,這是支撐樓市回暖的一個驅動力;政策確定性見底和管理層對于地方微調容忍度的上升是支撐樓市回暖的另外一個驅動力。

可以確定的是,貨幣政策繼續放松在未來將會延續,房地產行業的買方和賣方也將繼續受益,這對回暖預期只會有加固的作用而不會弱化和反轉。近期我們觀察到的一個新的現象是,地方政府微調的方向正在發生變化。各地絞盡腦汁突破限購和限貸的“闖關”行動被叫停,并不完全意味著政策處于“不加碼、不上碼”的停滯狀態,除了各地正在紅紅火火地上演的、并為管理層默認的剛需刺激政策微調行動外,各地打限購、限貸擦邊球,甚至“只做不說”的暗地里行動會愈演愈烈,試圖將限購限貸政策消解于無形之中。

 

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