深圳市住房保障管理狀況報告 返 回

一、深圳市住房保障總體情況

近年來,我市不斷創新住房保障制度,著實加強住房保障措施,積極開展大規模保障性安居工程建設,努力構建多層次廣覆蓋的住房保障體系,取得了住房保障工作的積極成效。

(一)實現住房保障體系重大創新與突破。

2010年以來,我市出臺了《深圳市保障性住房條例》、《關于實施人才安居工程的決定》、《深圳市安居型商品房建設管理暫行辦法》、《深圳市人才安居暫行辦法》等一系列法規政策,體現在:一是住房保障范圍的突破,將住房保障對象從戶籍低收入家庭,擴大到廣大“夾心層”、各類人才,以及符合一定條件的非戶籍家庭,實現了從生存型保障向發展型保障轉變;二是住房保障方式的創新,除廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等傳統實物保障方式外,創造性提出“安居型商品房”這一全新的保障類型,并將安居型商品房、公租房作為今后主要的住房保障方式。與傳統的保障方式相比,安居型商品房廣泛適用于戶籍“夾心層”及各類人才,有利于吸引社會資金參與建設,更加便于后期分配管理,從而減少分配管理成本,具有更強的生命力和可持續性。三是分配機制創新,建立和進一步完善了“三級審核、兩次公示”和“九查九核”的審查程序,提高對弄虛作假等違法行為懲處力度,確保保障房分配過程公開、公平、公正。

(二)基本實現戶籍低收入家庭應保盡保。

“十一五”期間,我市共為4512戶特困家庭和8732戶低收入家庭提供了住房保障,基本解決了2005年以來符合條件的本市戶籍低收入家庭住房困難問題,實現應保盡保。最近,我市完成第二次保障性住房申請受理審核工作。全市一次推出6073套保障房,供5612戶符合條件的家庭挑選。至此,2007年底以前取得本市戶籍的低收入家庭,也將基本實現應保盡保。

本次保障房的受理一度受到社會的廣泛關注,經過一年多的緊張工作,取得了比較圓滿的成果,具有“四高一快”的特點:一是保障水平高,2007年底以前取得本市戶籍的低收入家庭,采取實物配置與貨幣補貼等方式,基本實現應保盡保。二是透明度高,通過媒體監督、人大代表、政協委員參與,讓保障房分配過程公開透明,體現公平正義。三是淘汰率高,由于審查程序嚴格,有超過三成的申請人被淘汰;四是法制化程度高,有261名弄虛作假的申請人受到行政處罰,召開了70場行政處罰聽證會。五是反映民意快,對市民反映的對弄虛作假違法行為處罰過輕的問題,立即啟動立法程序修訂了法規。取得較好的社會評價。

(三)全面啟動人才安居工程。

為落實《關于實施人才安居工程的決定》,我市于2010年底啟動“十百千萬”計劃,先后安排10余個竣工項目,籌集了1100套人才公共租賃住房,并確定104家科技含量高、納稅額度大、發展帶動性強以及成長性好的企事業單位作為實施對象。截止目前,共有10930人領取租房補貼,為1103人安排公共租賃房。在試點工作的基礎上,目前我市正啟動人才安居工程的常態化受理審查工作,市財政今年安排5億元,計劃為1000家重點企業、10萬人才提供租房補貼,為1萬人才提供公共租賃住房。為實施人才安居即將推出的安居型商品房還將惠及普通的深圳戶籍家庭。

(四)住房公積金制度實現跨越式發展。

作為住房保障體系的重要組成部分,我市住房公積金制度雖然起步較晚,但在短時間內,即出臺住房公積金繳存、提取、管理等相關制度措施,同時創新服務手段,開設網上辦事大廳、服務熱線、官方微博,廣泛聽取和吸納民意,并采取市場化機制公開招標引入三家歸集銀行。自20101220日開始實施,截至201112月底,我市住房公積金累計歸集資金約188億元,累計單位開戶7.3萬家,個人開戶近400萬人,提取資金約27億元。公積金繳存職工人數僅次于上海北京,躍居全國第三位。

(五)大規模推進保障性安居工程建設。

2010年以來,我市明顯加大了保障性住房建設的力度。2010年度,我市安排和籌集建設保障性住房5.11萬套,新開工保障性住房5.24萬套,比原計劃翻了一倍,超過“十一五”期間開竣工總量的50%,是省下達開工任務的3倍多,占全省保障性住房開工量的46%2011年,根據省政府下達的保障性住房建設任務,我市201110月底前要開工7.3萬套。全年實際開工建設7.6萬套、新增安排6.2萬套、竣工1萬套,提前超額完成了既定目標。

為確保完成任務,一是建立首長負責制,成立了以許勤市長為總指揮的市保障性安居工程建設指揮部。市長與各區政府和市直有關部門主要負責人簽訂了責任書,將住房保障和人才安居工作任務層層分解落實到位。二是優先落實用地和資金,保障房用地未落實的,不得出讓商品房用地,除財政資金、社會資金以及各種專項資金方式外,研究建立住房保障投融資平臺。三是創新項目管理模式,采用代建總承包等創新模式,吸引社會各方參與保障性住房建設運營,提高項目質量和效益。在安居型商品房建設中,采用限房價、競地價或定地價、競房價的方式,一次性確定開發建設單位及勘察設計、施工等主要參建單位。四是開足綠色通道,優化工作流程,推行一次性立項、實行并聯審批、“大標段”招標等措施。五是強化保障性住房質量安全監管,所有保障性住房,一律按照綠色建筑標準進行建設,實現綠色建筑進入尋常百姓家。

(六)科學編制住房保障“十二五”發展規劃。

根據《深圳市住房保障發展規劃(2011-2015)》,“十二五”期間新增安排建設保障性住房24萬套,規劃套數較“十一五”期間增長70%,總建筑面積約1536萬平方米,相當于“十一五”期間全市新增商品房建筑面積總量;竣工保障性住房21萬套,比“十一五”期間增加近十倍,相當于特區建立前25年保障性政策性住房建設總量。到“十二五”期末,全市保障性住房建成量將達48萬套,享受貨幣補貼的人才群體及中低收入住房困難家庭戶數將達17萬戶,全市將為65萬戶家庭、超過200萬人提供住房保障。屆時,全市已建成的保障性住房可覆蓋戶籍人口的比例將由37.6%提高到52%,可覆蓋常住人口的比例由9.1%提高到20%左右。

二、保障性住房分配及質量管理基本情況

(一)分配制度建設情況。

我市保障性住房分配及管理,堅持制度先行。經過幾年努力,保障性住房政策法規逐步健全,建立了以《深圳市保障性住房條例》為核心,以《深圳市廉租住房保障管理辦法》、《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》、《深圳市經濟適用住房管理暫行辦法》和《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》為主要配套文件的政策體系,對保障性住房的規劃、計劃、資金、房源、價格、準入、退出和監管等內容加以規范,為住房保障工作提供有力支持。

1.保障范圍及準入條件。

以戶籍低保家庭和低收入家庭作為住房保障的基本對象,并對明確規定其入戶時間、家庭成員關系、住房現狀、婚姻狀況、收入和資產等方面的準入條件。其中,廉租住房保障戶籍無房的低保和低保邊緣群體,公共租賃住房和經濟適用住房以及貨幣補貼保障中、低收入住房困難家庭,對于各級各類人才(無論是否具有本市戶籍)和“夾心層”,則以安居型商品房、公共租賃住房以及住房補貼予以保障。

2.申請審核機制。

保障性住房申請審核方式采取“三級審核,三次公示”的審核模式,即街道辦事處受理和初審、區住房保障管理部門復審、市住房保障管理部門終審,市、區、街道三次公示。其中,在終審階段我市在全國率先采取了“九查九核”的審查程序,通過多家部門和單位的全力支持與配合,實現對申請家庭戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優撫對象等情況的核查。

3.退出機制。

規定年限屆滿后,購買保障性住房的家庭或者單身居民在繳納土地收益并按照市政府確定的標準繳納房產增值收益等價款后,即可申請取得完全產權。目前,具體的增值收益比例仍在測算當中。對于擅自轉租、轉售、互換、出借,將保障性住房用于經營性用途的,擅自改變保障性住房使用功能等相關違法或者違約情形,政府將收回住房,并對相關責任人進行行政處罰,以實現保障性住房的“可進可退”。

4.監管機制。

一是建立申請和享受住房保障的家庭、單身居民檔案,記載申請、審核、輪候、配置以及不良行為等信息,并在本部門政府網站公示,同時將公示內容告知當事人所屬單位和征信機構。二是提高騙購騙租的違法違規成本,對騙購人最高可處20萬元的罰款、終身不再受理其購買保障性住房或者購房補貼申請;騙租人最高可處6萬元的罰款、10年內不予受理其他住房保障申請。三是構建住房保障全過程的監督體系,以確保保障性住房真正惠及需要的人群。

(二)保障房分配情況。

目前,全市面向低收入住房困難家庭供應各類保障性住房14188套,發放貨幣補貼5129戶,實施保障戶數達到19317戶。具體分配情況如下:

1.低保及低保邊緣家庭保障情況。

2011年,我市低保及低保邊緣家庭5465戶,其中符合廉租住房保障條件的戶籍無房家庭1864戶,已實施保障1864戶,其中貨幣補貼1621戶,實物配租243戶,廉租住房保障率達到100%

2.低收入家庭保障情況。

2007年,我市組織開展了第一次保障性住房租售工作,面向社會低收入家庭供應了8732套保障性住房,其中2007年供應6006套,2008年供應2726套。對20051231日前登記在冊的8726戶低收入家庭完全實現了“應保盡保、全面覆蓋”的保障目標。2010年,我市組織開展了第二次保障性住房租售工作,面向社會低收入家庭供應了5456套保障性住房,其中出售3871套,出租1585套;發放貨幣補貼617戶。對20071231日前登記在冊的戶籍低收入家庭,以實物租售和貨幣補貼的方式也基本實現了應保盡保。

(三)工程質量管理情況。

1.加強制度建設,理順管理機制。

一是優化項目審批流程。出臺《關于加快保障性安居工程項目建設的通知》(深保指〔20112號),優化項目審批流程、創新項目招標模式,切實提速提效。在審批部門簡化程序的同時,要求各項目實施單位應盡快補齊、完善各項報建手續,確保各項正式手續在項目主體開工之前完成。

二是實施嚴格的樣板引路。保障房建設嚴格實施樣板引路,現場制作實物質量樣板,將標準化施工制作成VCD發放施工現場,規范一線作業人員的操作程序,消除工程質量通病。

三是實施工程質量責任追究制度。建立工程質量追溯制度并全面實施質量責任追究制度,加大執法監督力度,強化質量責任員的操作程序,消除工程質量通病。對戶,實物配租243戶,廉租住房保障率達到100%。保保障性住房真正惠及需要的人群。.6%提高到

四是嚴格控制保障性住房建設標準。按照綠色環保要求,新建保障性住房除了按照國家及省市有關住宅建設標準的規定建設外,所有項目均必須達到《深圳市綠色建筑評價規范》銅級標準,優先使用綠色再生建材產品,創建宜居社區,提升人居環境,以實際行動踐行低碳發展。

五是實施政策性住房質量業主查驗制度。在分戶驗收結束后,竣工驗收前,引導小業主對自己的住房質量進行查驗。查驗中發現的質量問題,由有關單位限時整改,及時發現和消除住宅的各類質量缺陷,給業主提供滿意放心的住宅。

2.開展專項檢查,強化工程質量監管。

為強化保障性住房工程質量監管,我市開展了系列保障性住房項目專項檢查活動。其中,季度保障性住房工程質量監督執法檢查,重點檢查責任主體的質量行為和工程執行強制性標準的情況,全年共開展4次,檢查163項次工程,下發監督檢查意見書83份,責令整改通知書13份,不良行為認定書21份。

3.創新建設模式,增強工程建設質量。

為了加快保障房項目建設進度、保證建設質量,我市探索出代建總承包制這一條保障性住房建設的創新之路。即以實力雄厚的房地產企業作為主體與勘察、設計、施工單位組成聯合體,在建設階段,房地產企業行使和承擔建設單位的權利和責任,建設完成后再將項目整體移交給業主單位的總價包干的交鑰匙工程建設模式。該模式具有以下特點:

一是節約政府公共資源。大幅度簡化行政審批和減少行政干預,有效降低政府管理成本。龍悅居的政府工程管理部門——市住宅發展事務中心項目小組僅有十多個人,就完成了對這個總建筑面積80多萬平方米項目的日常監管服務。

二是提高工程管理水平。代建總承包制使知名房企先進的工程管理人才、制度和多年積累的實踐經驗服務于保障性住房建設,按照品牌標準嚴格管理,大幅提高工程管理水平,為又好又快地建設保障性住房提供管理保證。

三是提升住房建設質量。代建總承包制引入了知名房企的先進住宅設計理念、工業化、節能環保建造技術和先進嚴密的施工現場管理,使保障性住房從設計到工程質量上都能達到商品房的水平,滿足人們日益提高的居住需求。

四是縮短項目建設周期。代建總承包制采用勘察、設計、施工聯合招標,招標程序節約三至四個月,設計與施工的緊密結合與合作也大大節約了工期。

五是降低項目建設成本。代建總承包制采用總價包干,設計結合現場特點和施工要求,大大減少了工程變更與簽證,實現建設成本可控。

(四)住房保障工作廉政風險防范情況。

嚴格遵守各級紀檢監察部門關于禁止違反規定多占住房和買賣保障性住房的相關規定,在保障性(含部分政策性)住房建設、分配環節中加大監管力度,嚴防違法違紀違規行為的發生。一是出臺《深圳市保障性住房條例》、《深圳市安居型商品房建設管理暫行辦法》及其配套政策,在條例和辦法中明確租、售工作各相關方的法律責任,以制度約束。下發《關于轉發省黨廉辦〈關于開展2011年黨風廉政建設責任制落實情況檢查工作的通知〉的通知》(深黨廉辦〔20111號),切實將廉政風險防范落實到責任部門。二是全市第二次保障性住房受理工作嚴格做到了三級審核四次公示,全程接受社會公眾、新聞媒體的監督。設立舉報熱線電話,歡迎廣大市民的監督。三是邀請紀檢監察部門全程參與政策性住房分配工作,對購房申請人、工作人員進行監督監管。四是加大違章用房查處力度。政策性出租住房清退工作啟動至今,共處理違章轉租164戶,已辦退80戶。跟蹤已購房需辦退的 134戶,已辦退97戶。發出人才公共租賃住房欠租催租、已購房退房和其他違規處理通知4200 份。

(五)城鎮保障性安居工程項目進展情況。

1.2012年目標任務分解落實情況。

1)新開工保障性安居工程目標。2012年,計劃新開工保障性安居工程項目3.5萬套。目前初步的分解情況如下:市本級新開工保障性安居工程項目0.5萬套,羅湖區0.06萬套,南山區0.25萬套,鹽田區0.04萬套,寶安區0.45萬套(含龍華新區),龍崗區1.3萬套,光明新區0.18萬套,坪山新區0.72萬套。

2)竣工保障性安居工程目標。2012年,計劃竣工不少于1萬套,目前初步的分解情況如下:市本級0.445萬套,福田區0.13萬套,羅湖區0.005萬套,鹽田區0.06萬套,寶安區0.05 萬套,龍崗區0.18萬套,坪山新區0.13萬套。

2.資金和用地安排情況。

1)資金計劃安排。2012年,計劃安排建設資金為168.6億元,其中計劃財政新增安排資金55.6億元(籌集建設保障性安居工程投資資金50億元,貨幣補貼資金5.6億元),社會單位自籌113億元。

2)土地計劃安排。2012年,計劃新增安排籌集建設保障性住房4萬套,建筑面積245萬平方米。其中,通過本年度安排新供應用地30公頃建設保障性住房2萬套,約105萬平方米。目前,已初步落實30公頃新增用地的選址工作,通過城市更新配建、拆遷安置、企業自有用地等存量用地籌集建設保障性住房2萬套,約140萬平方米。計劃供應保障性安居工程項目建設用地約69萬平方米,其中,公共租賃住房(含廉租住房)用地約13萬平方米,安居型商品房(含經濟適用住房)用地約38萬平方米,拆遷安置等其他住房用地約18萬平方米。

3.項目前期準備情況。

根據近年來已安排項目的進展情況,已明確2012年計劃開、竣工項目備選項目列表,同時也要求各區及項目建設單位定期上報項目進展情況及存在問題,通過實地調研、保障性安居工程指揮部辦公會議等方式及時統籌、協調解決有關問題,優化項目審批流程,加快項目報建速度。

(六)個人住房信息系統建設情況。

依據住建部《關于加快全國個人住房信息系統建設工作的通知》要求和有關工作部署,按照《個人住房信息系統數據標準》(征求意見稿)和《個人住房信息系統基礎數據指標(試行)》相關技術要求,整合房地產權登記系統、市場交易系統、保障住房系統等業務系統房屋數據,清理、規范房地產業務數據,建立深圳市個人住房信息基礎數據庫,同時實現與省、部的數據聯網,開發個人住房信息系統查詢服務平臺。

一是建立深圳市個人住房信息基礎數據庫。完成房地產權登記系統、市場交易系統、保障住房系統、建筑物普查系統等歷史數據分析、梳理工作;編制歷史數據關聯整合清理方案,開發數據關聯整合自動批處理系統開發和人工關聯整合及清理系統開發,完成市場交易預售備案與產權登記房屋數據0.86萬筆分棟關聯、79.3萬筆分戶關聯,保障住房與產權登記房屋數據1.75萬筆分棟關聯、19.85萬筆分戶關聯,產權登記與建筑物普查12.1萬筆分棟關聯。

二是建立市住房信息鏡像數據庫。建立用于與全國聯網的包括產權登記、預售備案、保障住房在內的深圳市住房信息鏡像數據庫,實現數據實時同步。

三是與部數據聯網。完成與部住房信息系統的聯網工作,下一步將通過專網交換數據到部數據中心。

四是根據住房信息系統建設工作要求配套改造相關業務系統。配合個人住房信息系統建設數據整合、全國聯網工作,對產權登記、市場交易、保障住房等業務系統相關功能進行適應性改造,以滿足個人住房信息基礎數據的規范、整合、建庫、同步更新等需求。我市個人住房信息系統的前期準備工作已完成,近日,住建部將派技術人員到我市進行聯網技術施工。

(七)存在的問題。

深圳保障性住房管理工作雖然取得了明顯進展,但也存在一些問題,面臨嚴峻的挑戰,主要體現在以下幾個方面:

一是保障性住房的巨大需求與有效供給之間矛盾突出。當前,房價上漲過快、房價過高,在全社會造成普遍的住房難問題。而我國住房保障工作起步較晚,我市“十一五”期間安排建設的保障性住房,竣工量偏少,近兩年雖然加大了建設的力度,但也難以在短時間內形成有效供給,保障性住房房源不足的問題顯得尤為突出。

二是收入資產審核機制存在缺陷。目前還缺乏一套科學、完整、嚴密的收入資產審查認定機制,將家庭收入和資產情況作為保障房資格認定的基本依據在制度設計上存在先天缺陷。如要查完收入、資產等信息,需要付出巨大的行政成本。

三是社會誠信體系缺失。在全社會的誠信體系尚未建立的大背景下,住房保障領域也難以獨善其身,難以從根本上杜絕弄虛作假行為的發生。

四是保障性住房建設存在瓶頸性制約。土地等資源瓶頸及資金壓力較大,嚴重制約了大規模保障性住房的建設與供應。建設過程中存在一些質量通病,在桃源村三期項目中,曾出現因一次性裝修造成房屋滲水,經及時整改已得到妥善解決。

五是現行的管理體制與住房保障的任務不相適應。保障性住房從建設、分配到監管,整個流程需要大量的人力、物力。目前由于行政資源投入不足,住房保障機構設置和人員編制不足,各部門互聯互通的信息化機制尚未建立,已經制約了相關工作的順利開展。

三、下一步工作思路

在前一階段工作的基礎上,我市將進一步加大住房保障制度創新力度,完善頂層設計。近期,我市借鑒國內外先進經驗,組織起草了《深圳市住房保障制度改革創新綱要》,著重推進以下十個方面的改革創新:

(一)擴大住房保障范圍,建立和完善“租售補”相結合的住房保障方式。

全面實現戶籍低保(含低保邊緣)、低收入住房困難家庭的應保盡保。在充分考慮我市城市發展定位、財政承受能力、產業升級以及結構調整等因素的前提下,將住房保障對象從戶籍低收入家庭擴大到戶籍無房家庭,將保障范圍從戶籍住房困難家庭向非戶籍住房困難人才家庭延伸。

建立和完善以公共租賃住房和安居型商品房為主,以貨幣補貼為重要補充的住房保障方式,合理確定“租售補”比例關系,探索租售轉換機制,緩解保障性住房建設資金壓力,兼顧住房消費習慣,促進住房保障與房地產市場協調發展。減少直至停止經濟適用住房供應,逐步建立安居型商品房配售體系;大力發展公共租賃住房,將廉租住房統一納入公共租賃住房管理體系,逐步實現以租為主;靈活采用貨幣補貼方式,充分挖掘利用社會存量住房,特別是“城中村”的住房資源,滿足不同住房保障對象多樣化需求。

(二)科學制定租售價格與貨幣補貼標準,引導選擇合理的住房消費。

以市場商品住房價格以及社會其他存量住房價格為參照依據,根據不同保障對象和收入水平,實施差異化的租售價格,利用價格杠桿因素,引導保障對象選擇合理的住房保障方式,促進保障性住房與市場商品住房價格相互補充、良性互動。

研究探索統一全市公共租賃住房租金標準,逐步實現“租補分離”。符合低保(含低保邊緣)、低收入以及人才認定條件的住房困難家庭,按照規定分別向民政、人力資源和社會保障或住房保障等相關部門領取租房補貼,實現租金繳交和補貼申領相分離。

(三)建立輪候制度,實現常態受理、以需定建。

將以往的集中受理改為常態受理,對符合安居型商品房、公共租賃住房申請條件,經審查合格的住房困難家庭,按照家庭人口結構、戶籍或居住地分布、人才類別等因素分別設庫、分類輪候,分批解決。輪候周期力爭控制在三年左右。

通過常態受理方式替代大規模住房需求調查,既節約了政府行政資源,輪候受理采集的信息又能基本摸清全市住房保障需求,合理指導我市住房保障發展規劃及年度實施計劃的制定,實現以需定建。

(四)建立和完善住房保障信息系統,嚴格準入與退出管理。

開展全市保障性住房清理,建立全市統一的保障性住房數據庫。整合全市住房保障對象的戶籍、住房、收入、資產、社保、學歷職稱等信息,建立互聯互通的住房保障管理信息系統。

建立保障對象信息誠信申報及動態核查機制,加強后續監管,對弄虛作假騙購、騙租保障性住房或騙取貨幣補貼,未按合同約定使用保障性住房或存在轉租、轉售等違規違約行為的,依法嚴肅查處,同時作為不良行為予以記載、公示,并告知當事人所屬單位和征信機構。

(五)創新公共租賃住房持有模式,建立保障性住房內部流轉機制。

創新公共租賃住房持有模式,政府投資建設的公共租賃住房,可面向經認定的重點企事業單位出售。企事業單位持有的公共租賃住房,只租不售,用以解決本單位職工的住房問題。

建立保障性住房內部流轉機制,對于新售出的保障性住房,買受人需轉讓的,應面向在冊輪候家庭出售,實行內部循環、封閉運作,促進住房保障的可持續發展。

(六)破解土地資金瓶頸,廣開房源籌集渠道。

在用地方面,一是落實土地儲備制度,優先單獨列出保障性住房項目用地指標、明確具體地塊和空間布局,實現保障性住房用地提前三至五年滾動供應。二是合理調整全市住房用地供應結構,確保年度保障性住房建設用地不低于全市住房建設用地的40%。全市新供商品房用地和城市更新項目總量上配建不低于商品住房總建筑面積30%的安居型商品房。三是深度挖掘存量土地潛力,鼓勵單位利用自有建設用地建設保障性住房,納入全市統籌管理,優先面向本單位符合條件職工供應。積極采取“城中村”環境綜合整治、引入社區管理、物業管理、規范出租屋管理等措施,不斷改善“城中村”居住環境。設立專責機構,研究、探索通過征收、租賃等方式,盤活“城中村”等存量住房資源,提高土地資源的利用效率。

在資金方面,首先要加大財政性資金投入,明確年度財政預算中投入住房保障的資金比例,每年安排不低于土地出讓總收入百分之十的資金用作保障性住房建設。其次要充分利用社會資源,發揮市場機制作用,采取BTBOT等項目管理模式,引導和規范社會機構參與保障性住房投資、建設和運營。此外,還要探索保障性住房及相關配套商業設施保值增值的新途徑,借鑒香港領匯基金運作的成功經驗,為保障性住房建設、維護、保養、運營提供資金支持。

(七)提高保障性住房規劃建設水平,建設綠色宜居的住宅小區。

一是完善周邊配套。新供保障性住房建設用地應當盡量安排在周邊配套較成熟、公共交通較便捷的地區;已安排建設保障性住房項目的區域,要加快交通、生活、教育、醫療、文化、商業等配套設施的建設和完善,促進住宅與地鐵、公交場站等交通配套設施綜合開發,方便市民工作生活,提高土地集約利用水平。

二是優化戶型標準。堅持適度保障原則,保障性住房應功能齊全,結構合理,以中、小套型為主。按照住房困難家庭的人口結構,一至兩人、兩至三人、三至四人、四人及以上家庭分別配置建筑面積為35506580平方米左右的保障性住房。人均住房保障基準建筑面積按照不低于15平方米配置。

三是創新建設管理模式。大力推行代建總承包、大標段招標,優化審批流程,提高審批效率,加快保障性住房項目建設進度。以轉型發展、低碳發展為導向,逐步實行保障性住房標準化設計、工業化生產、智能化管理,全面推廣應用保障性住房綠色建筑標準以及公共租賃住房一次性裝修,實施太陽能屋頂計劃,廣泛采用節能、節水、節材、節地和環境保護等技術,加強工程質量監管,提升保障性住房品質。

(八)發揮住房公積金支持作用,提升居民住房消費能力。

積極探索住房公積金支持保障性住房建設的有效途徑。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后,全部用于保障性住房建設。積極創造條件,將我市納入國家住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市。在優先保障職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下,可將50%以內的住房公積金結余資金用于發放保障性住房建設貸款。

進一步推動住房公積金制度改革,擴大住房公積金覆蓋范圍,提高住房公積金繳存率,拓寬住房公積金提取范圍,強化住房公積金在基本住房保障方面的貸款功能,不斷提升居民住房消費能力。優化住房公積金提取業務辦理流程,減少審批環節,簡化辦理手續,提供高效、便捷的公共服務。

(九)引入市場機制,提升保障性住房管理效率。

一是創新保障性住房物管方式。根據保障性住房建設和籌集渠道的不同,采取政府直接管理、委托建設單位管理、引入專業化管理等多種方式,加強保障性住房使用環節的監管。采用社會化、專業化、市場化管理方式的,管理單位要切實履行職責,發現轉租、轉售等違法違規行為的,及時報告住房保障主管部門依法查處。

二是制定完善保障性住房管理和服務標準。建立公共租賃住房承租人扣分制度,規范公共租賃住房日常使用管理,探索建立承租人自治管理委員會制度,強化承租人自我約束機制,營造安全、和諧、文明的社區環境。

三是建立全市統一的保障性住房小區信息管理系統,利用信息化、智能化手段,全面掌握保障性住房使用情況,努力打造保障性住房“智慧社區”。

(十)創新住房保障管理體制,建立高效運作的住房保障組織架構。

一是按照統籌兼顧、屬地管理原則,明確市、區兩級分工,戶籍低保(含低保邊緣)、低收入住房困難家庭由各區負責解決;各類人才的安居問題由市級統籌解決。

二是發展和完善大部制改革成果,參照香港、新加坡相關經驗,加大資源投入,建立高效運作、封閉管理,涵蓋全市住房保障需求預測、土地儲備、資金籌措、規劃選址、建設運營、準入退出全過程的管理體系,為住房保障事業可持續發展提供強有力的體制機制保障。

三是完善市、區、街道三級管理網絡,加強區級住房保障機構建設,設立街道住房保障服務機構。

將在國家和省的正確領導下,堅持科學發展,堅持改革創新,持續加大住房保障力度,不斷改善全市人民的居住條件,為促進經濟社會協調發展、加快建設現代化國際化先進城市奠定堅實的基礎。

                                 (來源:深圳市房地產評估發展中心住房規劃部)

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