深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法 返 回
深圳市人民政府令第228號
 
第一章 總   
  第一條 為完善住房保障體系,規范安居型商品房建設和管理,根據《深圳市保障性住房條例》及相關規定,制定本辦法。
  第二條 本辦法適用于本市行政區域內安居型商品房的建設、管理及相關活動。
  本辦法所稱安居型商品房,是指政府提供政策優惠,限定套型面積、銷售價格和轉讓年限,按照規定標準,主要采取市場化運作方式籌集、建設,面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質的住房。
  第三條 安居型商品房建設和管理遵循政府主導、市場運作、統籌規劃和分步實施原則。
  第四條 市住房保障部門負責全市安居型商品房的計劃編制、建設管理、準入審核、配售及產權管理等相關工作。
  市發展改革部門負責編制安居型商品房建設項目投資計劃,負責會同市住房保障部門、市規劃國土部門擬定、調整安居型商品房出售價格方案。
  市財政部門根據市發展改革部門下達的安居型商品房建設項目投資計劃,撥付安居型商品房建設資金。
  市規劃國土部門負責安排安居型商品房建設用地及其供應,負責安居型商品房預售許可,負責根據市住房保障部門的要求,提供相關申請人員的住房產權登記情況。
  市公安、人力資源保障、衛生人口計生等部門負責根據市住房保障部門的要求和職責分工,提供相關人員的戶籍、社會保險、人才認定、計劃生育等相關情況。
第二章 規劃與計劃
  第五條 市住房保障部門會同市發展改革、財政、規劃國土等部門,根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、住房建設規劃、近期建設規劃及其年度實施計劃、土地利用計劃等,綜合考慮本市資源環境承載能力、人才政策、人口政策以及規劃期內本市安居型商品房的總體需求狀況,在全市住房保障規劃中明確規劃期內安居型商品房建設數量、土地供應和資金需求的總量。
  第六條 市住房保障部門會同市發展改革、財政、規劃國土等部門,根據全市住房保障規劃要求,在住房保障年度計劃中明確年度安排安居型商品房的建設數量、土地供應和資金需求等相關指標。
  市規劃國土部門會同市住房保障部門,在住房建設規劃年度實施計劃中,對全市新供商品房用地和城市更新項目進行統籌,總量上配建不低于商品住房總建筑面積30%的安居型商品房,面向人才供應的安居型商品房建筑面積占安居型商品房總建筑面積的比例不低于60%,但國家另有規定的除外。
  第七條 市規劃國土部門會同市住房保障部門,根據近期建設規劃、土地利用計劃、住房建設規劃和住房保障規劃的要求,安排安居型商品房建設用地,并納入近期建設規劃年度實施計劃、土地利用年度計劃。
  第八條 市規劃國土部門在安居型商品房規劃選址時,應當充分征求市住房保障部門意見。在符合規劃控制原則和相關規定的前提下,適度提高安居型商品房的開發強度,全面考慮市政交通、公共配套和社會管理設施規劃。
第三章 建設用地與開發
  第九條 安居型商品房通過以下方式建設、籌集:
  (一)企業通過招標、拍賣、掛牌方式取得建設用地使用權建設。
  (二)政府直接投資建設。
  (三)企業利用自有建設用地在符合城市規劃的原則下建設。
  (四)搭配建設,包括出讓商品住宅建設用地、城市更新項目按照一定比例搭配建設兩種方式。
  (五)通過其他途徑建設和籌集。
  第十條 安居型商品房建設實行建設和管理任務書制度。市住房保障部門應當在土地出讓或者劃撥前制定建設和管理任務書,市規劃國土部門應當將建設和管理任務書作為土地出讓合同或者劃撥文件的組成部分。
  建設和管理任務書應當包含以下內容:設計要求、戶型面積、建設標準、銷售對象、銷售方式、產權限制、建設工期等;若銷售方式為現房銷售的,還應當明確裝修標準。
  第十一條 市規劃國土部門以招標、拍賣和掛牌方式出讓安居型商品房建設用地使用權的,應當會同市住房保障部門合理設置競買人(競標人)的資質要求,并將安居型商品房建設和管理任務書的主要內容納入招標、拍賣、掛牌條件。
  競買人(競標人)遞交書面競買、投標申請時,還須一并提交建設和管理承諾書,確保按照市住房保障部門建設和管理任務書相關要求組織開發建設。
  第十二條 市規劃國土部門以招標、拍賣、掛牌方式確定安居型商品房建設用地競得人(中標人)的,可以采取下列競價方式:
  (一)“定房價、競地價”方式。根據已確定的安居型商品房最高銷售價格,并綜合考慮該宗地基準地價、市場評估地價,確定該宗地出讓底價,出讓底價不得低于該宗地基準地價和市場評估地價兩者的均值。地價出價最高者為競得人(中標人)。
  (二)“定地價、競房價”方式。根據該宗地市場評估地價、基準地價等因素,確定該宗地價格,由此確定安居型商品房競價的起始房價(標底)。出價低于起始價(標底)且出價最低的,為競得人(中標人)。房價競價結果為安居型商品房最高銷售價格,由市規劃國土部門通報市發展改革部門、市住房保障部門。
  第十三條 競得人(中標人)應當與市規劃國土部門簽訂土地出讓合同。
  出讓合同應當包括安居型商品房的規劃設計條件、戶型面積及比例、銷售價格(含建設用地使用權價格)、產權限制和違約責任等內容。
  第十四條 由市政府直接投資建設的安居型商品房,由市規劃國土部門根據土地利用年度計劃安排,將一定數量的安居型商品房建設用地使用權劃撥給市住房保障部門。市住房保障部門根據需求情況,確定開發時序,組織開發建設安居型商品房。
  鼓勵采取設計施工總承包、代建總承包和利用社會資金投資—建設—移交等方式開發建設安居型商品房。
  第十五條 在符合城市規劃原則下,建設單位利用自有建設用地建設安居型商品房的,須向市住房保障部門提出申請,經市住房保障部門征求市規劃國土部門意見后決定是否納入本市安居型商品房計劃。
  市規劃國土部門在出讓合同或者補充合同中,應當明確安居型商品房規劃設計條件、銷售價格(含建設用地使用權價格)、戶型面積及比例、產權歸屬、違約責任和管理模式。
  第十六條 在出讓的商品住宅建設用地、城市更新項目中采取搭配建設安居型商品房的,市規劃國土部門應當在出讓合同或者補充合同中明確安居型商品房規劃設計條件、銷售價格(含建設用地使用權價格)、戶型面積及比例、產權歸屬、違約責任和管理模式。
  第十七條 建設單位應當根據相關法律、法規、技術標準和規范編制項目設計方案、初步設計等相關文件。
  市規劃國土部門應當在建設工程規劃許可環節就項目設計方案、初步設計等相關文件征求市住房保障部門的意見。
  在建設過程中,建設單位申請變更建設工程規劃許可證的,市規劃國土部門應當征求市住房保障部門意見。
  第十八條 建設單位應當按照建設和管理任務書等相關要求組織建設。
  項目建設完成后,建設單位應當向市住房保障部門申請驗收。市住房保障部門根據建設和管理任務書及有關要求進行驗收核查。對不符合有關要求的,市住房保障部門應當責令其限期整改。
  未經市住房保障部門驗收或者驗收不合格的,不得辦理該項目竣工驗收備案和房地產權登記。
  第十九條 城市更新項目搭配建設安居型商品房的,地價按照該項目住宅建筑面積應繳地價標準的50%計算,但最高不超過安居型商品房建筑面積按公告基準地價標準計算的地價。
  市政府直接投資建設、建設單位利用自有建設用地建設安居型商品房的,地價按照該宗地基準地價和市場評估地價兩者的均值計算。該宗地原已繳納的剩余期限地價值,在地價測算時予以扣減。
  第二十條 除“定地價、競房價”方式外,安居型商品房最高銷售價格由市發展改革部門會同市住房保障部門、市規劃國土部門綜合考慮開發成本、稅金、合理利潤和該宗建設用地使用權市場評估地價、基準地價等因素,按不超過其市場評估價70%的標準擬定,報市政府批準后公布執行。
  單套住房具體銷售價格,可以在不超過最高銷售價格的基礎上,由安居型商品房建設單位考慮樓層和朝向等因素,參照本市經濟適用住房的有關規定確定,報市發展改革部門、市住房保障部門備案。
第四章 銷售和產權管理
  第二十一條 安居型商品房銷售可以采取現售和預售兩種方式。
  符合預售管理相關規定的安居型商品房,在申辦預售許可證時,市規劃國土部門應當征求市住房保障部門的意見。
  市規劃國土部門批準預售的,應當將安居型商品房預售許可情況,及時書面告知市住房保障部門。建設單位應當在取得預售許可后,及時向市住房保障部門申報安居型商品房房源相關信息。市住房保障部門復核后,應當將其納入保障性住房銷售系統。
  第二十二條 購買安居型商品房應當以家庭為單位申請,申請人的配偶、未成年子女列為共同申請人,并同時符合以下條件:
  (一)申請人、共同申請人均具有本市戶籍。
  (二)申請人參加本市醫療保險累計繳費5年以上,或者申請人依照《深圳市人才認定辦法》經認定為人才且參加本市醫療保險累計繳費3年以上。
  (三)申請人、共同申請人在本市未享受過購房優惠政策、在本市未擁有任何形式自有住房、在申請受理日之前5年內未在本市轉讓過自有住房。
  (四)申請人、共同申請人符合國家計劃生育政策。
  申請人為年滿35周歲的單身居民,符合前款規定條件,可以個人名義申請購買一居室安居型商品房。
  申請人、共同申請人曾經離婚的,離婚前其原配偶、未成年子女在本市擁有任何形式的自有住房但在離婚后歸其原配偶或者未成年子女所有,且離婚時間距申請受理日不滿5年的,不得申購安居型商品房。
  市政府可以根據實際情況適時調整本條規定的購房條件并向社會公布。
  第二十三條 市住房保障部門應當將安居型商品房房源的具體位置、數量、面積、申購對象和條件、輪候規則、受理期間和地點等情況,及時在市政府網站、本部門政府網站公布。
  安居型商品房申購輪候規則由市住房保障部門另行制定。
  第二十四條 安居型商品房按照下列程序進行申購:
  (一)申請人在規定的時間內持身份證向市住房保障部門提交《深圳市安居型商品房申請表》,并提交以下申請材料:
  1.申請人、共同申請人的身份證、戶籍證明、社會保障卡,已婚人員需提交結婚證,已婚或者未婚但生育、收養過子女的申請人,提供計劃生育證明;
  2.申請人、共同申請人在本市未擁有任何形式自有住房、未在本市享受過購房優惠政策的聲明。
  (二)市住房保障部門會同市規劃國土、市人力資源保障部門在30個工作日內對申請人、共同申請人享受本市住房優惠政策情況、本市住房情況、繳交醫療保險情況進行核查。相關部門的核查結果應當及時反饋市住房保障部門。
  (三)審核合格的,由市住房保障部門在市政府網站、本部門政府網站公示15日。
  (四)公示期滿無異議或者異議不成立的,按照安居型商品房申購輪候規則列入輪候冊進行輪候,輪候信息應當公開。
  (五)輪候到位的申請人在規定的時間到市住房保障部門選擇住房后,市住房保障部門向申請人出具審核合格意見,并將審核合格名單抄送市房地產登記機關。
  (六)申請人持審核合格意見與建設單位簽訂安居型商品房買賣合同;買賣合同簽訂10日內,由建設單位送市住房保障部門備案。
  (七)建設單位辦理安居型商品房初始登記后,協助申請人辦理政策性住房(綠皮)房地產證。
  逾期未選房、未簽合同的,按規定重新輪候,輪候在后的申請人依次遞補。
  各類人才提出申請的,還應當提交畢業證、學位證及人才認定文件。
  第二十五條 建設單位應當及時公布安居型商品房銷售情況。
  建設單位為企業的,不得自行出售安居型商品房。自行出售的,市房地產登記機關不得辦理該房產的登記手續。
  第二十六條 申請人與建設單位簽訂的買賣合同中,應當明確其設計要求、戶型面積、建設標準、產權限制及歸屬、裝修標準、工程質量、違約責任等內容,并符合相關法律、法規和政策規定。
  建設單位違反買賣合同約定的,應當依法承擔違約責任。
  第二十七條 購房人在取得安居型商品房完全產權前,有下列情形之一的,應當向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房:
  (一)需要轉讓所購安居型商品房的。
  (二)因銀行實現抵押權而處置安居型商品房的。
  (三)因人民法院強制執行等原因需處置安居型商品房的。
  (四)戶籍遷出本市的。
  (五)市政府規定的其他情形。
  自安居型商品房購房協議簽訂之日至申請收購之日不超過10年(含10年)的,收購價格為原合同購房價;超過10年的,收購價格的計算公式為:收購價格=原購房價*[1-1.4%*(購房協議簽訂之日至申請收購之日的年限-10年)]。
  對已收購的安居型商品房,房地產登記機關應當依申請將該房產產權予以變更登記。
  已經購買了一居室安居型商品房的單身居民結婚的,可以申請政府收購其購買的安居型商品房,并換購較大戶型的安居型商品房一套。具體辦法由市住房保障部門另行制定。
  第二十八條 簽訂買賣合同10年后,安居型商品房產權所有人可以根據有關政策規定,申請取得完全產權。
  第二十九條 安居型商品房在取得完全產權前已被法院拍賣或者強制執行的,應當向市住房保障部門補交價差并取得市住房保障部門出具的憑證后,方可申請辦理該安居型商品房的產權登記。未提供市住房保障部門出具的憑證的,市房地產登記機關予以暫緩登記。
  前款規定的價差統一繳入市住房專項資金賬戶,計算公式為:所需補交價差=拍賣或者強制執行時上一年度市場商品住房每平方米平均價格*建筑面積-原購房款。
  上一年度市場普通商品住房每平方米平均價格以市規劃國土部門公布為準。
第五章 法律責任
  第三十條 申請人以虛報、瞞報有關情況或者偽造有關證明材料等方式弄虛作假提出申請,或者以弄虛作假、賄賂等不正當手段騙取本辦法規定的安居型商品房的,依照《深圳市保障性住房條例》及相關法律、法規依法處理。
  涉嫌偽造、變造或者使用偽造、變造的國家機關、人民團體、企業、事業單位或者其他組織的公文、證件、證明文件的,市住房保障部門應當移送公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關規定處理;涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理。
  第三十一條 申請人、共同申請人違反有關法律法規及本辦法規定的,除依法進行處罰外,市住房保障部門應當將其納入不良行為記錄,并在市住房保障部門政府網站進行公示,同時將公示內容抄告其所屬單位和征信機構。
  征信機構應當依法將申請人、共同申請人違法行為在征信記錄中作不良行為記錄。
  第三十二條 建設單位違反本辦法規定,擅自對外出售安居型商品房的,市房地產登記機關依法不予辦理房地產登記,市住房保障部門責令停止違法行為,并按擅自對外簽訂買賣合同的安居型商品房套數每套處10萬元罰款。
  第三十三條 有關監管部門工作人員不按規定履行職責,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法追究行政責任,涉嫌犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附   
  第三十四條 本辦法所稱自有住房包括已經取得房地產證或者雖已購買但未擁有完全產權的政策性住房、集資房、拆遷安置房、軍產房、自建私房、商品住房等。
  政策性住房是指各類帶有政策優惠性質的住房,包括準成本房、全成本房、社會微利房、全成本微利房、經濟適用住房、安居型商品房等。
  本辦法所稱購房優惠政策,包括購買過政策性住房或者享受過購房補貼政策等。
  第三十五條 城市更新項目和企業利用自有土地建設安居型商品房的具體操作辦法,按照本市有關規定執行。
  第三十六條 安居型商品房的具體建設標準、套型結構、裝修設計要求和質量監管按照本市保障性住房建設有關規定執行。
  新建安居型商品房戶型主要按照兩居室戶型設計,適度安排一定數量的一居室和三居室戶型,最大戶型建筑面積不超過90平方米,并積極推廣和應用政府保障性住房標準化和系列化設計成果。
  第三十七條 本辦法自2011年6月1日起施行。
 

 

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