《<深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)>實施細則》解讀 返 回

<深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)>實施細則》解讀

為貫徹落實《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)》(深府辦〔20133號,以下簡稱《辦法》),深圳市規劃國土委制定了《<深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)>實施細則》(深規土〔2013721號,以下簡稱《細則》),經市深圳市人民政府同意,于2013126日正式發布。

一、背景和目的

為適應新形勢下土地管理的要求和社會經濟發展的新需求,《辦法》以原《關于印發深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法的通知》(深府[2008]213號,下稱深府213號文)為基礎,制定、完善了工業樓宇分割轉讓、分割登記、政府優先購買權、受讓人資格、再轉讓時間限制、地價補繳、轉讓增值收益收繳等措施,建立了較為市場化的工業樓宇轉讓制度。由于《辦法》對地價補繳、政府優先購買權、增值收益等規定較為原則,具體實施主體、程序等未予明確,導致相關規定難以貫徹落實。因此,《細則》從具體落實相關規定、防范工業樓宇炒作出發,對《辦法》的適用范圍、分割轉讓以及應提交的相關材料、政府優先購買權的實施、轉讓增值收益的繳交程序等內容予以細化、補充,同時基于對原213號文相關制度的銜接、城市更新項目的特殊性以及落實相關制度的考慮,進一步完善相關規定。

二、主要內容

(一)進一步界定《辦法》及《細則》的調整范圍

為進一步界定《辦法》及《細則》的調整范圍,根據《辦法》第二條規定,《細則》第二條、第三條對“工業用地”等內容進行了專門解釋:

1、工業樓宇配套設施的轉讓適用《辦法》及《細則》關于工業樓宇轉讓的規定。

2、工業用地上以及含有工業生產(研發)功能的混合用地上的工業樓宇的轉讓均適用《辦法》及《細則》。

3、“分割轉讓”是指同一宗工業用地上建筑物、構筑物及其附著物的分割轉讓。

4、對屬于“兩規”及其他歷史遺留違法用地、違法建筑政策處理的工業樓宇,且已按相關規定處理并取得合法產權的,原則上按照《辦法》及《細則》的規定進行轉讓,但相關政策對其轉讓作出規定的,則按其規定辦理。

(二)工業樓宇分割轉讓特殊情形的適用

《細則》在《辦法》第四條規定的基礎上進一步明確了以下三種情形工業樓宇分割轉讓的具體適用:

1、對于工業樓宇的用地批準文件或土地使用權出讓合同中土地使用權人為兩個或兩個以上,且明確約定了各自所占產權份額但未約定不得分割轉讓的情形,《細則》明確將其視為《辦法》第四條第一款規定的“約定可以分割轉讓”。

2、對于按照《辦法》第四條第二款規定進行分割轉讓后,自有部分與已轉讓部分如何轉讓的問題,《細則》進一步規定,已分割轉讓的部分可以按分割登記的工業樓宇基本單元進行再轉讓;對于未轉讓的部分不得轉讓,但未轉讓的部分發生《辦法》第四條第二款第一、二、三項規定情形的,可以進行轉讓。

3、對于用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確約定可以分割轉讓的工業樓宇,在《細則》實施之前已經分割轉讓并辦理登記的情形,《細則》明確規定,已分割轉讓的部分可以按分割登記的工業樓宇基本單元進行進行再轉讓;對于未轉讓的部分不得轉讓,但未轉讓的部分發生《辦法》第四條第二款第一、二、三項規定情形的,可以進行轉讓。

(三)工業樓宇受讓人資格的特別規定

由于深府213號文未對受讓人作出限制,《辦法》出臺前,部分產權人已為自然人的工業樓宇,基于繼承、遺贈或共有分割等法律規定,其權利人仍有可能繼續為自然人。為此,《細則》對《辦法》有關“工業樓宇的受讓人必須是經依法注冊登記的企業”的規定進行了完善,進一步規定了受讓人不屬于企業的四種情形:

1、因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得物權的;

2、因繼承、受遺贈取得物權的;

3、因共有分割取得物權的;

4、因政府行使優先購買權的。

(四)細化工業樓宇專有部分與共有部分的確定程序

根據《辦法》第七條規定,《細則》第七條進一步規定了工業樓宇專有部分與共有部分的確定程序:

工業樓宇分割轉讓的,在測繪前,先由轉讓方根據《物權法》以及《最高院有關審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等規定提出具體劃分方案,再由規劃國土主管部分對其方案進行審核并最終確定具體的范圍。

(五)細化地價補繳規定

《辦法》第八條對地價補繳作出了原則性的規定,在此基礎上,《細則》第八條進一步明確地價補繳規則:

1、商品性質工業樓宇進行分割轉讓時應按分割轉讓時的市場評估地價進行補繳,但受讓人如果能夠提供證據證明在分割轉讓前已按市場評估地價繳納地價,則不需要再補繳市場評估地價。

2、《辦法》及《細則》關于地價補繳的規定只針對擬轉讓的部分。

(六)明確工業樓宇分割轉讓的有關要求及應提交的材料

《辦法》第四條第二款規定了用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確約定不得分割轉讓的工業樓宇而允許分割轉讓的幾種特殊情形,《細則》第九條針對上述特殊情形辦理相關手續時所應提交的材料進行規定。

(七)細化政府行使優先購買權的具體規定

《辦法》第六條對政府行使工業樓宇優先購買權做出了原則性規定,《細則》第十條結合我市當前土地管理工作實際,對優先購買權的實施主體、實施程序等內容進行細化:

1、行使主體。符合《辦法》第六條規定情形的工業樓宇進行轉讓的,由市、區(新區)土地整備(儲備)機構行使優先購買權。

2、轉讓公告。符合《辦法》第六條規定情形的工業樓宇,在申請轉移登記時,由市房地產權登記機構在其網站公告不少于10個自然日。

3、權利行使。市、區(新區)土地整備(儲備)機構欲行使優先購買權的,應在公告期內書面告知房地產權登記機構及轉讓方。逾期未告知的,市房地產權登記機構可以辦理后續房地產權登記工作。

(八)對城市更新項目作出特別規定

《辦法》對受讓人資格、現售、再轉讓時間以及繳交增值收益等作出了明確的規定,而上述規定在一定程度上對城市更新帶來一定約定,進而影響開發企業實施工業區升級改造的積極性,有悖我市大力推進工業區升級改造、促進產業轉型升級的政策導向。考慮到上述因素,《細則》從預售、再轉讓時間限制以及增值收益繳交等方面進行適度調整,對對城市更新改造后的工業樓宇轉讓予以特別規定:

1、允許預售。即城市更新重建的工業樓宇可根據《城市商品房預售管理辦法》等有關規定進行預售,但受讓人仍應符合《辦法》第五條有關“工業樓宇的受讓人必須是經依法注冊登記的企業”的規定。

2、回遷房無再轉讓限制。回遷戶取得安置回遷的工業樓宇后首次轉讓的,不受“轉讓后5年內不得轉讓”的限制。

3、兩種情形免予繳納增值收益,包括:城市更新項目已按市場評估地價標準計收地價的工業樓宇配套設施首次轉讓的;用于安置回遷的工業樓宇登記至回遷戶的。

4、除免繳增值收益的情形外,城市更新項目改造后形成的工業樓宇首次轉讓的,按以下方式繳納增值收益:

1)工業樓宇轉讓的增值收益額未超過扣減總金額30%的部分,免繳增值收益;

2)工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額30%未超過50%的部分,按50%的比例上繳;

3)工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%的部分,按60%的比例上繳;

4)工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額100%的部分,按100%的比例上繳。

(九)細化轉讓增值收益收繳規定

為避免因工業樓宇流轉市場的放開而引發工業用地炒作、工業樓宇投機買賣等擾亂工業樓宇交易市場的情形發生,《辦法》第十四條對工業樓宇轉讓增值收益收繳作出了規定,《細則》在《辦法》的基礎上,對增值收益收繳情形、繳交程序、扣減項目以及使用等進一步細化:

1、應繳交增值收益的情形。除城市更新項目中的兩種情形外,所有工業樓宇轉讓都應繳交增值收益(包括初始登記后首次進行轉讓);

2、計算增值收益的扣除項目包括:(1)工業樓宇的登記價(無登記價的,扣減所轉讓的工業樓宇分攤的地價和工程造價);(2)轉讓方取得工業樓宇時依法應負擔并實際已繳交的稅費;(3)轉讓方轉讓工業樓宇時依法應負擔并實際已繳交的稅費;(4)按照《辦法》及《細則》規定已補繳的地價款。

3、增值收益的收繳程序。工業樓宇轉讓增值收益,在相關部門依法征收房地產轉讓相關稅費后,由房地產登記機構按照《辦法》及細則的規定代為收取。房地產登記機構的代收費用按政府收取增值收益的3%列支。

4、收繳的增值收益的使用。工業樓宇轉讓取得的增值收益應納入國有土地使用權出讓收支管理,統籌用于土地整備等項目的資金需求。

三、意義和影響

我市經過近30年的發展,在社會經濟建設取得舉世矚目成就的同時,也日益面臨土地資源緊約束的瓶頸制約,通過獲取更多的新增建設用地指標的辦法已經不能解決我市經濟社會持續發展對土地的需求。目前,我市工業用地基本上采用了按項目供地的模式,由于深圳土地資源約束日趨緊張,因此發展工業樓宇,促進工業樓宇在一定程度上的自由流轉,盤活工業用地,解決中小企業的多層次用地需求,改善企業發展環境,探索在新經濟、新型工業化背景下土地管理更好地服務中小企業的新路子,推動社會經濟向更高階段發展,是土地管理創新的必然要求。《細則》從具體落實相關規定、防范工業樓宇炒作出發,對《辦法》的適用范圍、分割轉讓以及應提交的相關材料、政府優先購買權的實施、轉讓增值收益的繳交程序等內容予以細化、補充。《細則》的出臺,將更好地推動工業樓宇轉讓管理政策的貫徹實施。

 

 

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